Husleieloven: rettigheter og plikter i leieforholdet

Husleieloven gjelder for de fleste avtaler om leie av bolig og regulerer blant annet depositum, husleie, vedlikehold, oppsigelse og bruk av boligen. Loven kan som hovedregel ikke fravikes til ugunst for leieboeren.

• Depositumet skal stå på egen konto i leieboerens navn. Det er vanlig at depositumet tilsvarer tre måneders leie, og det kan ikke overstige seks måneders leie.
• Utleier har plikt til å opplyse om forhold ved boligen som er relevante for leieren.
• Husleie skal være et fastsatt beløp, og utleier kan kun kreve ekstra betaling for leiers faktiske forbruk av strøm, brensel, vann og avløp dersom dette er særskilt avtalt.
• Leieboeren har enerett til bruk av boligen. Utleier må avtale tilgang på forhånd.
• Det er forbud mot diskriminering ved utleie.

Boligmerket anbefaler skriftlig leieavtale, dokumentasjon av boligens tilstand ved inn- og utflytting, inventarliste ved møblert utleie, og tydelig avklaring av hvem som har ansvar for drift og vedlikehold.

En tidsbestemt leieavtale må vare i minst tre år. Utleieren kan avtale kortere tid bare hvis det finnes en saklig grunn, og leieren må få grunnen skriftlig når avtalen inngås (§ 9-3). Oppsigelsesfristen er tre måneder (§ 9-6). Sier utleieren opp, må oppsigelsen være skriftlig og begrunnet, og leieren kan protestere innen én måned (§§ 9-7 og 9-8).

Særregler etter hva som leies ut

Noen av reglene avhenger av hva slags bolig som leies ut.

En lofts- eller sokkelbolig i en enebolig, eller en bolig i en tomannsbolig. Bor utleieren i samme hus, kan en tidsbestemt avtale vare i ett år i stedet for tre (§ 9-3). Ellers gjelder hovedreglene.

Et rom i en bolig der utleieren eller en annen bor. Har leieren adgang til resten av boligen, er oppsigelsesfristen én måned (§ 9-6). Er avtalen tidsubestemt, må oppsigelsen fra utleieren fortsatt være skriftlig, men den trenger ikke begrunnelse. Leieren kan heller ikke protestere eller kreve oppsigelsen satt til side (§§ 9-7 og 9-8).

Et rom i et bofellesskap der alle som bor der, leier. Her har leieren ikke adgang til en annens bolig. Unntakene for enkelt rom gjelder derfor ikke, og hovedreglene gjelder.

En elev- eller studentbolig. Særreglene i § 11-2 gjelder bare boliger som stat, fylkeskommune eller kommune har bestemt at elever og studenter skal bruke, og bare når leieren har fått skriftlig beskjed om at avtalen gjelder en slik bolig og gir færre rettigheter. Da kan partene avtale at leieavtalen slutter uten oppsigelse når semesteret, studieåret eller utdanningen er over. Er avtalen tidsubestemt, har leieren alltid krav på varsel med samme frist som i § 9-6.

Utleierens egen bolig ved fravær. Dette gjelder når utleieren leier ut boligen hen selv bor i, fordi hen skal være borte i inntil fem år (§ 11-4). Leieren må ha fått skriftlig beskjed om at det er en slik avtale, og at den gir færre rettigheter. Da har leieren ikke det vanlige vernet mot oppsigelse i lovens kapittel 9. Leieren kan ikke framleie en del av boligen, eller framleie hele boligen mens leieren selv er borte. Er avtalen tidsubestemt, har leieren likevel krav på varsel med samme frist som ved vanlig oppsigelse (§ 9-6). Har utleieren ikke sagt opp eller bedt leieren flytte innen fem år, gjelder hele loven for avtalen.

Hos Husleietvistutvalget finner du en god oversikt over rettigheter og plikter i leieforhold.